Si nadie vive como yo ¿por qué hay 150 viviendas iguales a la mia en mi edificio? ¿Seremos todos felices en nuestras casas iguales o no lo seremos ninguno? ¿Alguien habrá pensado que a mi me gusta tener cientos de libros en casa y a mi vecino del segundo hacer maquetas de las catedrales del mundo? Además, el tiene 4 hijos, dos son gemelos, y yo tengo un hijo, pero mi madre se mudó con nosotros el año pasado, ¡y se trajo al perro!

No, lo cierto es que no somos iguales. Nuestras circunstancias aún menos. Y no empecemos con los gustos porque no acabamos el artículo.

Así empieza la reflexión sobre las opciones que tenemos para comprar una vivienda. Actualmente podemos elegir entre varias y conviene saber distinguir y conocer cual se adapta mejor a nuestras necesidades.

La primera vez que piensas en comprarte una casa es porque algo en tu vida está cambiando. Y bien sea porque vives de alquiler o porque estás en una casa que ya no cumple con lo que le pides, necesitas que ese futuro hogar se adapte a tus nuevas necesidades y circunstancias.

Y entonces comienza un proceso donde empiezas buscando “Casa en Valencia” en cualquier buscador y te devuelve miles de opciones: Viviendas viejas, nuevas, reformadas, para reformar, obra nueva, con ascensor, con terraza…

Empiezas a descartar opciones hasta que te das cuenta que lo que quieres es estrenar una casa. Tu casa. Un hogar que se adapte a las nuevos tiempos, que sea energéticamente sostenible y tenga el confort y las calidades suficientes para cuidar de ti y de los tuyos.

Y es aquí donde podemos clasificar, de forma general, en dos grandes grupos la forma de adquirir una vivienda de obra nueva: la promoción tradicional y la autopromoción.

Veamos que nos ofrece cada grupo para entender mejor que es lo que más se adapta a vuestras necesidades.

 

La promoción tradicional

Es la actividad promotora libre donde una empresa, el promotor, compra un terreno para construir un edificio y se encarga de todos los gastos necesarios del arquitecto y de la constructora, así como de las tasas del ayuntamiento y los impuestos hasta que vende las viviendas. Cómo el promotor comienza la operación sin tener todavía compradores, con el riesgo que ello conlleva, decide, según su criterio, cómo serán las viviendas y si tendrán dos, tres o cuatro dormitorios, piscina o garaje y las superficies de cada habitación para, en función de eso, venderlo al mayor precio posible y con el fin de obtener la mayor rentabilidad.

Tengamos en cuenta que el beneficio del promotor, es decir lo que va a ganar, es la diferencia entre lo que le cuesta construir una vivienda y el precio que vamos a pagar por ella, luego no es extraño que intenten construir más barato y vender más caro ya que, al fin y al cabo, tu vivienda es su negocio.

Lo normal es que el beneficio del promotor quede entre un  por un 25% y un 35% del “precio de coste” de cada casa. Es decir, hace que el precio de tu vivienda se incremente prácticamente en un tercio su valor real.

Para reducir el precio de construcción estas empresas buscan hacer viviendas tipo, incluso implementar procesos de industrialización, para aumentar la eficiencia y obtener mayores beneficios económicos. Por lo tanto, lo que ofrecen al mercado son casas que, con mayor o menor acierto, se adaptan a lo que la mayoría del mercado necesita. De esta manera, tenemos viviendas fabricadas en serie, todas iguales, sin entender las particularidades de cada uno.

Y al final son las personas que compran esas viviendas las que se tienen que adaptar a la vivienda.


Ventajas de la promoción tradicional:

  • El promotor se encarga de toda la gestión y tu no te preocupas de nada.
  • El promotor, además, asume toda la responsabilidad económica y el riesgo si las viviendas no se venden.
  • El tiempo que esperas para recibir la vivienda suele ser corto.

Inconvenientes de la promoción tradicional:

  • Compras un producto estandarizado con poca o ninguna capacidad de personalización, ni en la vivienda ni en los elementos comunes del edificio.
  • No se tiene en cuenta la sostenibilidad ya que es un sobrecoste para el promotor (mejorar calidades) que beneficia al cliente (reducción del consumo energético y de las facturas).
  • No sabes quienes serán tus vecinos.

 

La autopromoción

A diferencia del sistema de promoción tradicional, aquí se elimina la figura del promotor ya que el edificio lo financian los futuros vecinos directamente, sin intermediarios.

Eso favorece que el precio de compra de cada vivienda sea más bajo pues no hay nadie que se lleve ningún beneficio económico en la operación. Todo lo que paga cada futuro vecino se utiliza para pagar a los arquitectos, a la constructora y parar cubrir las tasas e impuestos municipales. Por lo tanto podemos decir que las casas salen a “precio de coste”.

Y aunque dentro de la autopromoción hay infinidad de opciones, como construir una casa para tu familia en mitad del campo, por ejemplo, queremos hacer foco en dos sistemas de autopromoción para edificios en las ciudades:

 

Las cooperativas

Tiene una gran tradición en nuestro país y empieza con un equipo gestor que crea la cooperativa y hace la primera inversión para comprar el suelo. Posteriormente contrata a los arquitectos para que desarrollen un “proyecto tipo” y poder calcular el número de viviendas y el precio de cada una de ellas.

Es entonces cuando los futuros vecinos se empiezan a integrar en la cooperativa con el derecho a una de las viviendas resultantes y comienzan a pagar entre todos la construcción del edificio. Como la operación arranca con el proyecto ya cerrado y sin tener todas las viviendas vendidas, el sistema permite cierto nivel de personalización en las viviendas pero generalmente se limita a cambios de calidades y algunos cambios mínimos de la distribución, y suponen un incremento en el precio final de la vivienda. La estética del edificio y los equipamientos, servicios y zonas comunes quedan fuera de las opciones de personalización.


Ventajas de las cooperativas:

  • La cooperativa se encarga de arrancar el proyecto y de todas las gestiones, dando garantías de que la operación saldrá adelante.
  • Puedes ajustar la distribución y las calidades, con un incremento en el precio.
  • Al no existir el promotor el precio de las viviendas es a “precio de coste”.

Inconvenientes de las cooperativas:

  • Sigues sin conocer del todo a tus vecinos, aunque has tratado con ellos un par de veces.
  • Aunque tienes opciones de personalización, al final acabas por ceñirte al “proyecto tipo” por no incrementar el precio de la vivienda.
  • Es necesario participar de reuniones globales de control para conocer el desarrollo del proyecto y tomar ciertas decisiones en común.

 

 

Nuestros (edificios) designables

Nuestra filosofía es que si te vas a convertir en “el promotor” de tu propia casa, todo lo que pagues por ella se tiene que invertir directamente en tu bienestar y en que la sientas tuya. Significa que tendrás que decidir la distribución según tus necesidades y elegirás los materiales que más te gusten para, en definitiva, tener la vivienda que mejor se adapta a ti y a a los tuyos y entonces sí tendrás un hogar en el que sentirte feliz. Además, como promovemos un estilo de vida saludable, sostenible y personalizado, no sólo vivirás en el centro de Valencia, por lo que reduces el uso del coche, sino que además tu casa formará parte de un edificio de obra nueva con unos parámetros de sostenibilidad muy por encima del mercado.

Para ello lo primero es buscar en el centro de las ciudades edificios con encanto para rehabilitar o parcelas con magia para construir un edificio que pueda albergar a una comunidad pequeña de vecinos. A continuación hacemos un encaje para saber cuantas viviendas pueden salir y el precio orientativo de cada una de ellas.

Y como creemos en un modelo sostenible de edificación, sólo queremos construir aquellos edificios que sepamos que se van a vivir, por lo que el siguiente paso es encontrar a esas personas que les gustaría tener una casa en la localización escogida y que quieran participar de un proceso de co-creación del edificio, poder elegir los servicios y los equipamientos que la comunidad tendrá en la planta baja y en la cubierta y finalmente diseñar su propia casa, rarezas incluidas.

Llámadnos raros, pero nosotros creemos que la gente prefiere tener una piscina, un huerto urbano o un jardín para los niños (o los no tan niños) en la cubierta para disfrute de todos los vecinos a que un ático cubra toda la terraza del edificio. Y también sabemos que es mejor que haya una empresa de lavandería, una casa de comidas para llevar, una cafetería con libros o un gimnasio en la planta baja que facilite el día a día y no un pub nocturno y ruidoso o, aún peor, un local cerrado. 

Como decíamos al principio, nuestro sistema permite diseñar no sólo la estética y los servicios comunes del edificio sino también las viviendas: una vez definido el edificio comenzamos un proceso de diseño donde el equipo de arquitectura trabaja con cada uno de los vecinos para configurar tanto la distribución como los acabados de sus casas. Es entonces cuando puedes elegir que rarezas hacer con los 100 metros cuadrados de casa que te has comprado: si quieres tener 3 habitaciones, dos baños y un salón-comedor-cocina con las paredes color pistacho o si prefieres tener un loft abierto lleno de luz en negro grafito para dar rienda suelta al artista que llevas dentro. A nosotros nos da igual, sólo queremos que seas feliz.

No os preocupéis, sabemos que hemos dicho muchas veces las palabras co-creación y co-diseño y que ya estáis pensando en las horas muertas que vais a pasar en reuniones eternas que acaban en nada. Pero gracias a nuestra intranet la mayoría de las decisiones, tanto las generales del edificio como las particulares de las viviendas, se podrán tomar desde vuestro sillón favorito de casa cuando os apetezca sin que os tengáis que preocupar de llegar tarde a vuestra clase de spinning por elegir los grifos del baño de los niños. Pero si a pesar de ello os apetece daros un paseo y visitarnos en nuestras oficinas, estaremos más que encantados de invitaros a un café y resolver todas vuestras dudas.


Ventajas de los designables:

  • Vives en el centro de Valencia, en una casa muy sostenible y totalmente personalizada, rarezas incluidas.
  • Designable gestiona y supervisa toda la operación y el proyecto, asegurando que se cumplan los plazos de la operación y solucionando los imprevistos que surjan.
  • Para los procesos de co-creación y diseño ponemos a vuestra disposición nuestro servicio online que os servirá de apoyo en la toma de decisiones sin que os tengáis que preocupar de nada, evitando enfados y pérdidas de tiempo. 
  • Hay una transparencia total en el precio desde la primera reunión: el dinero es vuestro y tenéis derecho de saber a donde va cada céntimo, incluyendo nuestro beneficio.
  • Al ser edificios pequeños conoces a tus vecinos desde el principio, y van a compartir contigo preferencias, estilos de vida y muchos buenos momentos.

Inconveniente de los designables:

  • Frente a otras opciones de promoción tradicional o autopromoción, el proceso lleva algo más tiempo hasta que te entregamos tu casa.
  • Para alcanzar el nivel de personalización que te guste necesitas participar activamente del desarrollo del proyecto, aunque poder hacer online facilita el proceso.
  • La confianza es clave para que este tipo de operaciones salga adelante, tanto en el equipo de designable como entre los vecinos.
  • El precio de la vivienda queda un poco por encima del de una cooperativa, pero el extra lo estáis pagando en localización, sostenibilidad, servicios, personalización y bienestar.

 

 

Conclusión

Si no quieres complicaciones y tener tu casa de obra nueva cuanto antes, busca alguna vivienda que te guste en una promotora tradicional y paga un precio razonable por una vivienda industrializada que cumpla con las funciones básicas de una casa y asume que pasarás por un proceso de adaptación a lo que otros han elegido para tu hogar.

Si, por el contrario, buscas algo más personal, donde puedas tomar decisiones en el diseño, pagar el precio justo de coste de tu casa de una forma transparente y sentir que formas parte de una comunidad, tu elección es la autopromoción. Y dentro los diferentes tipos que hemos visto, si para ti lo importante en tu vivienda es el precio, quédate con una cooperativa que te ofrezca un proyecto atractivo y que se ajuste a tu presupuesto.

Pero si eres de los que opinas que invertir en uno mismo y en los tuyos es siempre la mejor inversión y para eso necesitas una casa que sientas propia, que satisfaga todas tus necesidades y sea tan rara como tu. O si lo que más te gusta es vivir en el centro de Valencia, cerca de los tuyos e ir andando a todas partes para olvidarte del coche porque te importa el medio ambiente. O si te gustaría formar parte de una comunidad de vecinos con los que compartes los servicios y los equipamientos que habéis elegido para el edificio. O si sencillamente no sabes que quieres, pero llevas tiempo buscando y no encuentras nada en el mercado que te haga dar el salto, entonces habla con nosotros, porque igual es que todavía no hemos diseñado tu casa.